Ristrutturare: conviene?

Quando decidiamo di acquistare una casa, ci troviamo di fronte a diverse possibilità: 

• comprare una casa nuova

• comprare una casa ristrutturata

• comprare una casa da ristrutturare

Iniziamo col dire che, per fare una scelta che non rimpiangeremo, dobbiamo sederci, fare un po' di conti e valutare diversi fattori. 

Tra le cose che influiranno maggiormente sulla nostra scelta, al primo posto c'è il budget a nostra disposizione. È semplice comprendere che se la casa dei miei sogni costa 300.000 euro, ma il mio budget è di 150.000 euro, dovrò sicuramente guardare da un'altra parte e cercare un'immobile che sia alla mia portata. Non si può avere tutto nella vita! Ma, se faremo una scelta ben ponderata, potremo avere la casa dei nostri sogni restando nel budget prestabilito. 

Naturalmente, non sceglieremo una casa solo perché il suo prezzo d'acquisto rientra nel nostro budget. Ci sono altri fattori che dovremo considerare.

Mentre cerchiamo di capire se una casa fa al caso nostro, dovremmo prestare particolare attenzione ad alcune caratteristiche fondamentali che non potremo modificare in seguito.

• La posizione è uno dei fattori più importanti da considerare. Prima dell'acquisto, ad esempio, dovremo decidere se per noi è più importante vivere in una zona molto servita, vicina alle scuole o se preferiamo una zona più isolata, che ci offra tranquillità. Ognuno di noi fa una vita diversa ed ha gusti e necessità differenti, quindi la scelta della posizione della casa da acquistare è molto soggettiva.

• L'ambiente. Se scegliamo di acquistare un appartamento in un palazzo, dovremmo considerare non solo lo stato dell'appartamento, ma anche le condizioni generali del condominio, la propensione degli altri condomini a tenere le zone comuni in buono stato e se ci sono dei lavori da fare.

• La tipologia dell'immobile. Un appartamento in un palazzo presenta delle caratteristiche molto diverse da quelle di una villetta con giardino, quindi, prima di scegliere, dovremo pensare bene alla tipologia di casa che più si avvicina di più ai nostri gusti ed alle nostre esigenze.

Visto che i punti da considerare prima dell'acquisto sono molti, sicuramente, trovare una casa già pronta con tutte le caratteristiche che cerchiamo non è semplice. 

Se invece troviamo una casa che abbia tutte le caratteristiche importanti (posizione, ambiente, tipologia), ma non è affine ai nostri gusti, il problema si può risolvere. 

Con una ristrutturazione, possiamo renderla la casa adatta a noi, perfetta non solo da un punto di vista strutturale, ma anche estetico. 

Scegliere una casa da ristrutturare è come decidere di indossare un abito fatto su misura (con materiali, colori e modello scelti da noi), invece di comprare un abito confezionato in serie. 

Alcuni, forse, pensano che le cose fatte su misura costino di più. Quindi si chiedono:

Comprare una casa da ristrutturare conviene? è un buon investimento? 

In linea di massima, ristrutturare conviene per diversi motivi, che elencherò di seguito:

• con la ristrutturazione il valore di un immobile aumenta del 10-15% circa

• in questo periodo, ristrutturare è ancora più conveniente perché si può beneficiare di diverse agevolazioni fiscali

• di solito, le case di nuova costruzione hanno un prezzo di mercato più alto rispetto alla media e nel tempo il loro valore si adeguerà alla media di mercato

• spesso il prezzo d'acquisto di un immobile da ristrutturare è nettamente inferiore rispetto al prezzo di un immobile di nuova costruzione o di un immobile già ristrutturato

• il fatto che il prezzo d'acquisto sia più basso comporterà altre agevolazioni. Ad esempio, in caso di acquisto tramite agenzia, al prezzo più basso corrisponderanno provvigioni più basse. La stessa proporzione varrà per i costi notarili, che saranno più bassi per una casa pagata di meno. Anche le imposte da pagare saranno proporzionali al prezzo d'acquisto, quindi più basso è il prezzo d'acquisto meno tasse dovremo pagare

• a parità di prezzo, di solito gli spazi delle case costruite anni fa sono più ampi rispetto a quelli degli edifici di nuova costruzione. In passato si prediligevano camere più grandi e soffitti più alti

• spesso gli immobili da ristrutturare sono in zone ben servite, mentre gli immobili di nuova costruzione di solito sorgono in zone in espansione, che non sono ancora ben collegate

• con una ristrutturazione possiamo scegliere lo stile più vicino ai nostri gusti e modificare gli spazi in base alle nostre esigenze. Invece, se acquistiamo un immobile già ristrutturato, dovremo accontentarci di ciò che troviamo anche se non è proprio affine ai nostri gusti

Tutti questi fattori, mi portano a concludere che, di solito, ristrutturare sia più conveniente che acquistare un immobile nuovo o già ristrutturato.

Molti però, al pensiero di una ristrutturazione si spaventano, forse perché non riescono a quantificare il tempo e i soldi che serviranno per finire i lavori o non riescono ad immaginare come sarà la casa a lavoro finito. 

Di fronte ad una ristrutturazione possono sorgere diverse domande, come: 

• quali lavori sono indispensabili e quali no? 

• sono necessari dei permessi?

• ci sono problemi di muffa o di umidità?

• bisogna rifare anche gli impianti: idraulico, termico, elettrico? 

• conviene fare il cappotto termico? è meglio il cappotto interno o quello esterno?

• ci sono ponti termici da correggere?

• il vecchio pavimento deve essere rimosso o si può procedere con la sovrapposizione del nuovo pavimento? 

• bisogna cambiare gli infissi?

• le nuove pareti divisorie devono essere realizzate in cartongesso o in muratura?

• è utile fare il controsoffitto?

Queste sono solo alcune delle domande che potrebbero venire in mente (il nostro sito è nato per aiutare i lettori a trovare le risposte).

Chi non ha mai affrontato una ristrutturazione potrebbe spaventarsi all'idea di dover prendere tutte queste decisioni. Per questo, è fondamentale farsi aiutare da una persona esperta che: 

• vi aiuti a capire quali lavori fare

• vi consigli sui materiali e le tecniche migliori da usare 

• vi faccia visualizzare il risultato finale della ristrutturazione 

• vi indichi chiaramente quale sarà la spesa complessiva a lavori finiti 

• vi dica quanto tempo servirà per finire i lavori 

Quando troviamo un immobile da ristrutturare, oltre a rispondere alle domande su citate, dobbiamo fare una serie di valutazioni per comprendere se l'acquisto, nel tempo, si dimostrerà un buon affare.

• Valore attuale della casa. Per prima cosa dobbiamo valutare il valore reale della casa al momento dell'acquisto. Se acquistiamo ad un prezzo basso rispetto al valore di mercato, sarà più facile che, a fine ristrutturazione, il nostro acquisto risulti un ottimo affare. Quindi stiamo attenti al prezzo di acquisto.

• Valore della casa a fine ristrutturazione. Il secondo passo è quello di capire quale sarà il valore di mercato della casa una volta ristrutturata, cioè quanto i lavori fatti accresceranno il valore dell'immobile

• Costo totale della ristrutturazione. Dopo dovremo cercare di capire quanto ci costerà la ristrutturazione, includendo la mano d'opera e tutti i materiali necessari. È fondamentale avere un preventivo di spesa che sia quanto più preciso possibile, per non avere brutte sorprese a fine lavori. Io consiglio di aggiungere sempre un 10% alle somme preventivate per sopperire ad eventuali imprevisti che potrebbero presentarsi.

• Agevolazioni fiscali di cui potremo usufruire. Le leggi cambiano spesso, per questo prima di ristrutturare dovremmo informarci bene sulle varie agevolazioni di cui potremmo usufruire.

Aver considerato tutti questi fattori ci darà la certezza di non fare errori, così l'acquisto che faremo si rivelerà un vero affare.

Facciamo un esempio pratico

Se acquistiamo un immobile a 60.000 euro e calcoliamo che il suo valore a fine ristrutturazione sarà di circa 110.000 euro, il costo della ristrutturazione non dovrebbe superare i 40.000 euro, per avere un buon margine di guadagno a fine lavori.

Le attuali agevolazioni fiscali contribuiranno a far aumentare notevolmente il nostro margine di guadagno. Con le agevolazioni che ci sono in questo momento, potremmo risparmiare dal 50% al 110% dell'importo speso per ristrutturare. 

Ritornando all'esempio fatto prima, facciamo un po' di conti:

• prezzo di acquisto 60.000 euro

• valore dell'immobile a fine lavori 110.000 euro

• costo totale della ristrutturazione 40.000 euro

• se usufruiamo di agevolazioni per il 50%, risparmieremo 20.000 euro sui costi di ristrutturazione. 

Quindi, avremo speso 80.000 euro, ma a fine lavori ci ritroveremo con una casa che ne varrà 110.000. Che ne dite, ristrutturare conviene?

Questo è solo un esempio, ovviamente i prezzi per le ristrutturazioni cambiano a seconda delle ditte che contattiamo e della città in cui si trova l'immobile da ristrutturare. 

Una buona regola è quella di richiedere almeno tre preventivi. Non dovrete scegliere il preventivo più basso, ma dovrete confrontare: prezzo, tempi di consegna, materiali usati e recensioni clienti. 

Tutti questi fattori, oltre alla prima sensazione che avrete quando conoscerete il titolare della ditta ed i suoi dipendenti, vi aiuteranno ad individuare l'impresa giusta.

Speriamo che queste informazioni vi abbiano chiarito le idee e che riuscirete a trovare la casa dei vostri sogni ad un ottimo prezzo. 

Se avete dubbi o domande non esitate a contattarci.