Ristrutturazione: Servono dei permessi?

In un articolo precedente abbiamo analizzato diversi fattori che ci spingono a credere che acquistare un appartamento da ristrutturare può rivelarsi un ottimo investimento economico. Molti però, al pensiero di una ristrutturazione, sono pervasi da un'agitazione alimentata da mille dubbi e domande. Uno dei primi dilemmi da risolvere prima di intraprendere una ristrutturazione è questo: servono dei permessi? 

Quando si parla di permessi e di burocrazia c'è sempre la paura di essere sommersi da scartoffie e documenti, oltre all'ansia di commettere degli errori. 

Abbiamo deciso di scrivere questo articolo proprio per tranquillizzare i nostri lettori e rispondere ad alcune delle loro domande. 

Innanzitutto, vogliamo rassicurarvi dicendo che capire se sono necessari dei permessi per ristrutturare un appartamento non è così complicato come sembra. Basta avere chiari in mente alcuni concetti fondamentali.

Ecco alcune cose da fare prima di intraprendere una ristrutturazione:

• Fare una lista dei lavori. 

Una delle prime cose da fare è quella di scrivere tutti i lavori che vogliamo includere nella nostra ristrutturazione. Questo perchè i permessi che dovremo richiedere dipendono proprio dal tipo di lavori che intendiamo fare. Infatti, ci sono degli interventi per cui non si deve chiedere alcun permesso.

• Contattare lo sportello unico per l'edilizia (Sue). 

Un altro passo da fare per chiarirsi le idee è quello di rivolgersi allo sportello unico per l'edilizia del Comune in cui si trova l'immobile che vogliamo ristrutturare. Possiamo anche visitare il sito del comune, dove di solito si trovano delle liste di lavori che fanno parte della così detta edilizia libera (lavori per cui non sono necessari i permessi). Inoltre, sul sito del comune ci sono i moduli da scaricare e compilare per richiedere i permessi (quando necessari).

• Chiedere l'aiuto di un tecnico. 

Se non avete tempo e voglia di capire quali permessi vi servono e quali documenti dovrete produrre per ottenerli, potete rivolgervi ad un professionista del settore (architetto, geometra o ingegnere regolarmente iscritto all'albo professionale) che si occupi per voi del disbrigo delle pratiche e della richiesta dei permessi. Questo naturalmente comporterà delle spese da aggiungere ai costi della ristrutturazione.

Se avete deciso di individuare da soli i permessi per ristrutturare, dovete sapere che i permessi necessari per le ristrutturazioni edilizie sono essenzialmente tre:

- CILA (comunicazione inizio lavori asseverata). 

Deve essere presentata nel caso di realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria che non riguardino parti strutturali dell'edificio. La CILA è una semplice comunicazione e una volta consegnata al Comune non dovrete attendere nessuna autorizzazione, potrete iniziare subito i lavori. I costi da sopportare quando si presenta la CILA sono due: i diritti di segreteria da pagare al Comune e l'onorario del tecnico. Il tecnico è necessario perchè alla domanda dovrete allegare dei documenti e dei progetti curati da un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere.

- SCIA (segnalazione certificata inizio lavori). 

Deve essere presentata quando i lavori di ristrutturazione vanno ad incidere su elementi strutturali dell'immobile come travi, pilastri, muri portanti e solai. La SCIA dovrà essere presentata al Comune. Anche se l'inizio dei lavori può essere contestuale alla presentazione della SCIA, è consigliabile aspettare, perchè il Comune ha trenta  giorni di tempo per accettare o rifiutare la richiesta. Trascorsi i trenta giorni dalla presentazione della domanda, se l'ufficio tecnico non ha dato alcun parere, si applica la regola del silenzio-assenso, quindi si potranno iniziare i lavori in tranquillità. I costi da sopportare quando si presenta la SCIA sono due: i diritti di segreteria da pagare al Comune e la parcella del professionista che la redige. Anche in questo caso il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) è necessario, perchè dovrà redigere dei documenti sia in fase di presentazione della domanda, sia a fine lavori. A lavori finiti il tecnico rilascerà un certificato di collaudo con il quale attesterà la conformità dell'opera al progetto presentato con la SCIA. 

- PdC (permesso di costruire).

Deve essere presentato quando gli interventi di ristrutturazione comportano modifiche della volumetria complessiva dell'edificio o mutamenti della destinazione d'uso. In pratica, questi sono interventi importanti che creano un edificio, in tutto o in parte, diverso dal precedente. Anche i questo caso, la domanda deve essere presentata al Comune che ha dieci giorni per comunicare al richiedente il nominativo di un responsabile del procedimento. Questo responsabile ha sessanta giorni di tempo per curare l'istruttoria e formulare una Proposta di provvedimento e in questo periodo può anche richiedere che vengano apportate delle modifiche al progetto. Entro trenta giorni dalla Proposta di provvedimento viene emesso e notificato al richiedente il provvedimento finale. In caso di mancata emissione del provvedimento o di un diniego motivato, la domanda si intende accolta in base alla regola del silenzio-assenso. I costi da sopportare quando si richiede il permesso di costruire dipendono dall'entità dei lavori da fare, ma in linea di massima sono: oneri di urbanizzazione, contributo di costruzione, il costo del professionista (geometra, architetto, ingegnere), i diritti di istruttoria e di segreteria.

Per sapere quale di questi permessi fa al caso vostro dovete guardare la lista degli interventi che volete effettuare e capire di quale tipologia di lavori fanno parte. 

Il testo unico dell'edilizia (d.p.r. 380/2001), parlando delle diverse tipologie di interventi, fa una distinzione tra manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. 

Vediamo insieme a cosa si riferiscono questi termini.

Interventi di manutenzione ordinaria. 

Per questo tipo di interventi di solito non sono necessari i permessi. Tra gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano tutti quegli interventi volti a sostituire o riparare elementi preesistenti. Comunque, le normative sui permessi possono variare da Comune a Comune, quindi sarà utile visitare il sito istituzionale del Comune in cui si trova l'immobile da ristrutturare, dove troverete l'elenco completo di questi lavori. 

Interventi di manutenzione straordinaria. 

Sono tutti quegli interventi e le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, purché non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche alla destinazione d'uso. Nella manutenzione straordinaria c'è sempre un elemento di novità rispetto all'opera preesistente. Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria serve la CILA per i lavori meno invasivi o la SCIA per quelli più invasivi.

Restauro e risanamento conservativo. 

Quando i lavori riguardano degli edifici di pregio architettonico, storico o culturale (spesso sottoposti a vincolo) si parla di restauro e risanamento conservativo. Questi lavori comportano il rispetto degli elementi fondamentali "dell'organismo edilizio" e presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura originaria. Quando l'edificio è Vincolato, prima di iniziare i lavori bisogna attendere il nullaosta del Comune. In caso di restauro non si possono alterare le volumetrie dell'immobile, invece, in caso di risanamento conservativo sono ammesse modifiche alla planimetria ed alla struttura. I lavori di restauro e risanamento conservativo  possono essere di due tipi:

• di tipo leggero. In questo caso sarà sufficiente presentare al Comune la CILA.
• di tipo pesante. In questo caso sarà necessario presentare la SCIA

La ristrutturazione edilizia. 

Quando gli interventi consistono nel rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio e nell'alterazione dell'originaria fisionomia dell'immobile si parla di ristrutturazione. In sintesi, se l'immobile resta com'è e gli interventi si limitano ad un consolidamento o rifacimento di qualcosa che si è ammalorato, si tratta di restauro o risanamento conservativo. Se invece gli interventi modificano sostanzialmente l'immobile si parla di ristrutturazione edilizia.

Di seguito alcuni esempi: 

• Tinteggiatura delle pareti.(Manutenzione Ordinaria)
• Sostituzione dei pavimenti.(Manutenzione Ordinaria)
• Sostituzione di tegole, guaine, grondaie, ringhiere, davanzali.(Manutenzione Ordinaria)
• Sostituzione di tramezzi senza modificare la pianta catastale.(Manutenzione Ordinaria)
• Sostituzione di sanitari.(Manutenzione Ordinaria)
• Sostituzione di infissi e persiane mantenendo le caratteristiche preesistenti.(Manutenzione Ordinaria)
• Cappotto termico esterno (Manutenzione straordinaria)
• Sostituzione di intonaci (Manutenzione ordinaria)
• Sostituzione di infissi con altri di forme e misure differenti.(Manutenzione straordinaria)
• Apertura o chiusura di porte e finestre.(Manutenzione straordinaria)
• Sostituzione di tetti e solai.(Manutenzione straordinaria)
• Costruzione di balconi e terrazzi.(Manutenzione straordinaria)
• Costruzione di scale interne.(Manutenzione straordinaria)
• Modifiche alla distribuzione degli ambienti interni.(Manutenzione straordinaria)

Cosa succede se non si richiedono i permessi necessari?

La mancata comunicazione dell'inizio lavori tramite CILA, SCIA o PdC comporta delle sanzioni pecuniarie. Questa sanzioni saranno ridotte se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando i lavori sono in corso di esecuzione. 

Ad esempio, nel caso in cui i lavori sono stati iniziati prima di presentare la SCIA, ma non sono ancora terminati, potremo ricorrere alla SCIA tardiva. In pratica, all'interno del modulo dichiareremo che i lavori sono già iniziati e pagheremo una sanzione di circa 500 euro. 

Se i lavori sono già terminati, invece, dovremo ricorrere alla SCIA in sanatoria e sarà effettuato un accertamento di conformità. Il progetto dovrà rispettare sia le leggi presenti al momento in cui presentiamo la richiesta, sia le leggi che c'erano quando è stata realizzata l'opera. Il costo che dovrete sostenere per la presentazione di una SCIA in sanatoria, sarà dato dalla parcella che pagherete al professionista abilitato che redigerà e presenterà la SCIA e dalla sanzione pecuniaria che dovrete pagare, che in questo caso va dai 500 ai 5.000 euro circa.

Per evitare queste spiacevoli sanzioni è meglio farsi seguire da persone qualificate che sappiano consigliarvi e rendere la ristrutturazione un momento bello e piacevole della vostra vita.

Se avete dubbi o domande non esitate a contattarci.